Wie ermittelt man den Wert einer land- forst- oder pferdewirtschaftlichen Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird durch eine Kombination verschiedener Faktoren wie Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und Marktnachfrage bestimmt. Bei land- forst- und pferdewirtschaftlichen sowie artverwandten Immobilien spielen natürlich weitere Eigenschaften eine Rolle, wofür eine gewisse Expertise erforderlich ist.

Standort:

Die Lage einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung ihres Wertes. Immobilien in begehrten Lagen, z. B. in der Nähe von Ballungszentren, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln und Geschäftszentren, haben in der Regel einen höheren Wert als Immobilien in weniger belebten und begehrten Lagen. Dies wirkt sich natürlich auch bei landwirtschaftlichen und historischen Immobilien sowie Reitanlagen aus.

Größe:

Die Größe einer Immobilie, sowohl in Bezug auf die Grundstücksgröße, Quadratmeterzahl als auch auf die Anzahl der nutzbaren Räume, ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Bestimmung ihres Wertes. Im Allgemeinen sind größere Immobilien wertvoller als kleinere.

Bei landwirtschaftlichen Hofanlagen ist insbesondere arrondierte landwirtschaftliche Fläche (Acker- und / oder Grünland) ein stark wertsteigernder Faktor, da sich dadurch die Nutzbarkeit für Tierhalter verbessert.

Zustand:

Der Zustand einer Immobilie ist ebenfalls wichtig für die Bestimmung ihres Wertes. Immobilien, die gut gepflegt und modernisiert wurden, sind in der Regel wertvoller als solche, die heruntergekommen sind und eine Vielzahl an Sanierungs- und Reparaturarbeiten benötigen.

Merkmale:

Bestimmte Ausstattungs- bzw. Alleinstellungsmerkmale einer Immobilie, wie z. B. hochwertige Bodenbeläge, moderne Technik, außergewöhnliche Garten- oder Parkanlagen können ihren Wert ebenfalls erhöhen.

Marktnachfrage:

Schließlich wirkt sich auch die aktuelle Nachfrage nach Immobilien in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, auf ihren Wert aus. Wenn viele Käufer nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet suchen, kann dies den Wert der Immobilie erhöhen.

Insgesamt wird der Wert einer Immobilie durch eine Kombination dieser Faktoren sowie durch andere Marktbedingungen und Trends bestimmt (Zinssituation etc.).

Um eine Immobilie vermarkten zu können, muss zunächst ihr Verkehrswert möglichst präzise bestimmt werden. Hierzu gibt es verschiedene Verfahren, welche idealerweise alle zur Verkehrswertermittlung herangezogen werden:

1. Vergleichswertverfahren:

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In diesem Verfahren wird der Vergleichswert des Objektes ermittelt. Dieser basiert auf den Kaufpreisen anderer vergleichbarer Grundstücke (Bodenrichtwert) und Immobilien (Immobilienrichtwert) in der Region.

Bodenrichtwert:

Der Bodenrichtwert ist der Wert für einen m² nicht bebauten Bodens unter der Annahme, dass die Fläche erschlossen ist. Die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung ist das Baugesetzbuch (BauGB). Der Bodenrichtwert berechnet sich aus dem Durchschnitt aller lagetypischen, amtlich gesammelten Werte bzw. Kaufpreise der entsprechenden Kategorie.

Die verschiedenen Kategorien von Bodenrichtwerten sind: Bodenrichtwert Forstwirtschaft, Landwirtschaft (Ackerland), Landwirtschaft (Grünland), baureifes Land im Innen- und Außenbereich und Gewerbebauland.

Verantwortlich für die Ermittlung sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. In Nordrhein-Westfalen sind diese bei den Vermessungs- und Katasterämtern der kreisfreien Städte und Landkreise angesiedelt. Die Bodenrichtwerte werden jährlich validiert.  

Sachwertverfahren:

Beim komplexen Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten für eine Immobilie bestimmt (fiktiver Neubau) und altersabhängig bereinigt. Zudem wird der Bodenwert, welcher über Vergleichswerte bzw. Bodenrichtwerte (s. o.) ermittelt wird, addiert.

Das Sachwertverfahren ist durch die ImmoWertV in Verbindung mit der Sachwertrichtlinie und dem Baugesetzbuch definiert.

Es werden eine Vielzahl von Faktoren berücksichtigt: Typ der baulichen Anlagen (Nutzung, Bauweise, Unterkellerung, Geschosszahl, Ausbaustatus, Dachform, Ausstattung (…)), Alter, Nutz- und Bruttogrundfläche.

Für die verschiedensten Gebäudetypen – auch landwirtschaftliche wie Rinder-, Schweine-, Geflügelställe, Mehrzweckhallen etc. – gibt es in der Sachwertrichtlinie definierte Normalherstellungskosten, unterteilt in verschiedene Standardstufen. Durch Indexierung wird die Baukostenveränderung zwischen Bewertungsstichtag und dem Zeitpunkt der Ableitung der Vergleichskosten berücksichtigt.

Die altersbedingte Abnutzung bzw. die Restnutzungsdauer ergibt sich aus dem Baujahr und der üblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes, welche ebenfalls der Sachwertrichtlinie zu entnehmen ist. Die ermittelte Restnutzungsdauer muss unter Berücksichtigung etwaiger Sanierungsmaßnahmen entsprechend nach oben korrigiert werden.

Der sich ergebende Zeitwert der Immobilie kann aufgrund besonderer objektspezifischer Merkmale durch Zu- oder Abschläge (besonders hochwertige Ausstattung, Instandhaltungsstau) korrigiert werden. Auch die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücks- bzw. Immobilienmarkt finden Berücksichtigung.

Bei Waldflächen wird der Sachwert des Aufwuchses über ein komplexes Verfahren (Abgleich von Bestandeswert und Abtriebswert) ermittelt. Hierfür sind umfangreiche Spezialkenntnisse erforderlich.

Dem im Sachwertverfahren ermittelten Wert von Gebäuden oder des forstlichen Aufwuchses wird der Wert des Bodens hinzugefügt, welcher im Normalfall im oben beschriebenen Vergleichswertverfahren ermittelt wird. Somit ergibt sich der Gesamtwert des bebauten oder - bei Waldflächen - des "bestockten" Grundstückes.

1. Ertragswertverfahren:

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Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert von (Rendite-)Objekten (vermietete bzw. verpachtete Grundstücke & Immobilien) bestimmt. Hierzu werden die Reinerträge kapitalisiert, welche mit den Objekten erwirtschaftet werden.

Das Ertragswertverfahren ist durch die ImmoWertV in Verbindung mit den Wertermittlungsrichtlinien definiert.

Auch in diesem Verfahren werden Grund und Boden (Vergleichswertverfahren) sowie die Gebäude separat bewertet.

Der Fokus liegt auf der Ermittlung der dauerhaft zu erwirtschaftenden Miete/Pacht der Miet-/Pachtflächen. Die Höhe wird u. a. beeinflusst von der Lage, Größe, Ausstattung, Qualität, Marktnachfrage.

Die jährlich zu erzielenden Erträge ergeben den Jahresrohertrag. Hiervon müssen nicht umlegbare Kosten wie etwa Betriebs- und Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis in Abzug gebracht werden. Zusätzlich muss, um den Reinertrag zu ermitteln, die Bodenwertverzinsung in Abzug gebracht werden.

Zur Ermittlung der Bodenwertverzinsung wird der Bodenwert wiederum mit dem Liegenschaftszinssatz, der ebenfalls von den jeweiligen Gutachterausschüssen ermittelt wird, multipliziert. Der Liegenschaftszinssatz ist abhängig von der Lage und Nutzung des Grundstückes. Wie auch beim Sachwertverfahren ist zudem die endliche Nutzbarkeit von Gebäuden zu berücksichtigen. Der Reinertrag wird als konstante Zahlung angesehen und kann somit kapitalisiert werden. Der Vervielfältiger leitet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ab und kann der Tabelle der ImmoWertV entnommen werden.

Nach Multiplikation des Reinertrags mit dem Vervielfältiger erhält man den Ertragswert der baulichen Anlagen. Nach etwaigen Zu- oder Abschlägen ergibt sich der Ertragswert final aus dem Wert der baulichen Anlagen sowie dem Wert des Grund und Bodens.

Bei der Verkehrswertermittlung von Objekten werden die o. g. Verfahren, ggf. in Kombination miteinander verwendet, um einen möglichst genauen und aussagekräftigen Wert zu erhalten. Durch unsere langjährige Expertise können wir im Anschluss eine sehr genaue Marktanpassung vornehmen, so dass ein angemessener Wert als Grundlage für eine Marktansprache festgelegt werden kann.

Gerne bewerten wir auch Ihre Immobilie zu einem vorher festgelegten, überschaubaren Preis. Sofern eine anschließende Vermarktung durch unser Haus erfolgt, werden die Kosten dafür verrechnet oder erstattet. Sprechen Sie uns gerne unverbindlich an!